1 - Définition du viager
La vente en viager est une transaction immobiliere dans laquelle un proprietaire vend son bien immobilier (résidence principale ou secondaire) à un acquéreur en échange du versement d'une rente viagère annuelle, divisée en mensualités ou trimestrialités à verser jusqu’au décès du vendeur (ou du survivant lorsqu’il s’agit d’un couple)! Le vendeur qui aura la rente à son crédit est appelé Crédirentier et l’acquéreur le Débirentier.
Usufruit et DUH
La vente en viager peut être réalisée avec ou sans occupation du bien. Dans le cas du viager occupé, le vendeur se réserve les droits d’usage et d’habitation (la plupart du temps) ou l’usufruit sa vie durant (en général mais cela peut être limité dans le temps selon le projet du vendeur). Dans le premier cas, avec réserve des droits d’usage et d’habitation ou DUH, il s'agit de droits personnels. Le Crédirentier pourra alors habiter le bien et y recevoir qui il veut sans pouvoir le louer.
Dans le second cas, avec réserve d’usufruit, le vendeur aura le droit de louer les biens afin d'en percevoir les loyers.
Attention, le prix d’un viager avec réserve d’usufruit ou avec réserve des droits d’usage et d’habitation peut ne pas être le même. Tout dépendra de la ventilation des charges et impôts retenue entre les parties et rédigée dans l’acte de vente.
Le viager libre
Dans le cas d’un viager libre, le Débirentier pourra habiter ou louer lui-même les biens acquis.
Le bouquet
Il est possible et habituel, afin d’atténuer la charge de la rente viagère, que l’acquéreur verse un capital au jour de la signature de l’acte authentique. Ce capital est appelé “Le bouquet” et définira le calcul de la rente. Plus le bouquet est élevé, moins la rente l’est et inversement, moins le bouquet est élevé plus la rente l’est. C’est le principe des vases communicants.
La nue-propriété
Nous pouvons donc trouver des viagers sans bouquet avec la rente la plus forte ou des viagers sans rente avec le bouquet le plus élevé. Dans ce dernier cas et avec une réserve d’usufruit, on parle de vente en nue-propriété.
Le taux de rente
Calculer la rente à partir du montant du bouquet se fait à l’aide d’un coefficient diviseur ou “taux de rente”, procuré par le Barème Daubry. Il dépend de l’espérance de vie du vendeur et des taux de placement en vigueur.
La vente en viager est régie par les articles 1968 et suivants, jusqu’à 1983 du Code civil. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136403/2020-09-01
On dit que les règles définies et les clauses rédigées dans le contrat de viager font “la loi entre les parties”. Il est donc primordial de s’assurer que son contrat de viager est rédigé avec soin et expérience en respectant bien les articles du Code civil précités ainsi que les conventions et modalités négociées entre les parties.
Les clauses incontournables à retrouver dans les contrats de viager sont : la garantie et la révision de la rente viagère, la ventilation des charges et des travaux et l’abandon de jouissance anticipée du vendeur en ce qui concerne les viagers occupés.
2 - Comment calculer les conditions de vente en viager ou nue-propriété ?
Le barème viager Daubry est un outil utilisé par les professionnels depuis près de 30 ans afin d’évaluer les conditions de vente des viagers ou nue-propriété.
La priorité est de déterminer avec la plus grande précision la valeur des biens en pleine propriété car cette dernière sera la base de tout calcul viager.
Ensuite, avec les dates de naissance et donc les âges des vendeurs on déterminera la durée estimée du viager. Le barème viager Daubry vous donnera les espérances de vie en fonction des sexes du ou des vendeurs et en fonction des tables de mortalités publiées régulièrement par l’INSEE ainsi que l’évolution des espérances de vie depuis le XVIIIème siècle.
Cette durée permettra de calculer dans un premier temps la valeur des droits d’usage et d’habitation ou de “l’usufruit économique” réservé par le vendeur et dans un deuxième temps la valeur de la rente viagère en fonction du bouquet choisi. Pour les viagers libres, seul le calcul de la rente viagère sera nécessaire.
3 - Le barème Daubry, référence en matière de calculs viagers, nue-propriété, usufruit économique, capitalisation de la rente…
Le barème viager Daubry a été créé en 1995 par Maître Jacques-A Daubry, un spécialiste du viager fondateur de l’Association Nationale pour la Défense des Intérêts des Rentiers Viager (A.N.D.I.R.V), inventeur de la gestion viagère et initiateur des abattements fiscaux sur les rentes viagères à titre onéreux notamment. Pour établir sa méthode, il s'est basé sur l'étude de près de 20 000 contrats viagers et 40 ans d’expérience.
Le barème viager Daubry est reconnu comme étant rapide, pratique, équilibré et fiable par les Experts du domaine et constitue une référence pour les vendeurs et les acquéreurs, c’est-à-dire une référence sur le marché du viager et de la nue-propriété.
Il est actualisé régulièrement et utilisé par les Notaires, les agences immobilières et en particulier les Spécialistes du viager, également par les Experts comptables et les Gestionnaires de patrimoine. Il est principalement retenu pour sa méthode de calculs viager et nue-propriété, également pour le calcul de l’usufruit économique, la capitalisation de la rente ou pour les reventes de viager.
Il est le premier et le seul à avoir réellement distingué les sexes dans les couples ce qui répond parfaitement aux exigences du marché et à l’équilibre que l’on doit retrouver dans la balance entre la rentabilité pour le vendeur et l’investissement pour l’acquéreur.
Ce qu’il faut retenir :
4 critères sont donc incontournables concernant les calculs en viager occupé et nue-propriété :
La VALEUR de la PLEINE PROPRIÉTÉ ou VALEUR LIBRE
La valeur libre se détermine généralement entre les parties concernées, ou par un Agent Immobilier, un Notaire, un Évaluateur, ou encore un Expert.
La DURÉE de l'OPÉRATION
La durée estimée est l’espérance de vie du Vendeur et dépend de l’âge et du sexe de chacune des personnes sur lesquelles s’effectue l’opération.
La VALEUR de l’USUFRUIT ÉCONOMIQUE ou du DUH et le TAUX DE RENTE
Les valeurs de l’usufruit économique ou des droits d’usage et d’habitation réservés par le vendeur et le Taux de rente dépendent de l’espérance de vie et des taux de placements financiers en vigueur.
Le BOUQUET choisi
Déterminera la rente viagère payée au profit, sur la tête et jusqu’au décès du vendeur.
À rajouter :
La VENTILATION DES CHARGES, TRAVAUX et IMPÔTS
En fonction des frais payés par chacune des parties pendant l’occupation, le prix du viager ou de la nue-propriété pourra varier. C’est le principe des flux financiers. Plus l’acquéreur paye pendant le viager, moins le prix de base sera élevé.
En règle générale, lorsque le vendeur se réserve l’usufruit, il conserve à sa charge la taxe foncière et les charges et travaux d’un propriétaire. Le prix calculé au départ sera donc plus élevé pour l’acquéreur étant donné qu’il n’aura ces frais à sa charge pendant la durée de l’opération.
A contrario, lorsque le vendeur se réserve les droits d’usage et d’habitation, l’acquéreur prend à sa charge la taxe foncière (excepté les ordures ménagères) et les charges et travaux du propriétaire. Les conditions d’acquisition devront être plus basses afin de respecter le principe des flux financiers.
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